最近在幫一個屋主分析一間房子的價位
這邊先說一個觀念
仲介並非估價師
估價師是另一個相當專業的領域
所以嚴格來說
仲介只能提供成交行情與市場分析
並不能提供所謂的估價
所以我們尚且用"分析"來代替
回到原題
到了屋子的現場跟屋主聊了一下
發現我是第三個仲介過去跟他聊
於是乎我就把準備許久的資料攤開來
包含了:
1.近1年多的實價登錄
2.目前該社區有在賣的所有案件
3.實價登錄實施前有成交的記錄
因為該社區小勝已經經營四年
而且是一個才兩百多戶的社區
所以基本上哪戶在賣，成交多少等
這些小勝都有記錄
很不巧的該屋主持有的那間很特殊
外表歐風同批建案只有10幾間
所以近幾年來只有一間成交紀錄
而不巧的，那間就是小勝3年前成交的
所以我帶著所有資料以後就開始說明
很不幸的
屋主已經被洗腦了....
她已經被灌輸房子可以賣到某價位的觀念
正是被同行只做不到半年的業務給灌輸
她幫屋主分析的價位跟3年前多800萬
這三年來該社區的確有增值，且增值不少
不過就現階段該社區的成交
不管橫的豎的怎麼算，房子都不會到如此高價
我已經是用最高規格的算法來算
土地抓該區最高成交價
建坪用毫無折舊的價位去抓
再加上裝潢好了
怎麼算大約都只會落在1600-1800區間
(三年前成交12XX)
沒想到她居然會說出絕對可以賣超過2000
這下可讓屋主有雀躍的感覺了
也苦了我花很多時間來說服屋主了
通常仲介會分析出那麼嚇人的狀況有二:
1.他們真的不知道行情，因為沒經驗沒賣過
2.想先給屋主個美夢且先騙到委託再說
如果是2的狀況之下，屋主被騙到委託之後
基本上就是噩夢的開始，因為仲介會不斷砍你
跟你說買方出多低多低，巴拉巴拉等等的
最後你屋主要是真想賣，只得降價出售
而這個所謂"降價"只是回到基本行情罷了
所以...
賣屋賣的是行情，賣的是買方的接受度
並不是比哪位仲介委託價高低
屋主還是得自己了解行情
不要被仲介牽著走
要是屋主跟仲介都不了解
可能就會有開天價然後賣不掉的狀況
這種狀況還算ok
畢竟屋主沒有吃虧
頂多找人再賣而已
另外一種可就不好了
要是屋主不懂而仲介很懂
那很有可能被壓到行情之下
可能房子都被賣掉屋主才搥心肝
所以"參考""研究""接受"附近行情很重要
買屋賣屋都一樣，本身得做些功課
以免後悔莫及
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